【施政报告】放宽按保800万楼可借九成林郑推年轻人上/炒车?:警花夹太紧了好爽好会夹

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【施政报告】放宽按保800万楼可借九成林郑推年轻人上/炒车?:警花夹太紧了好爽好会夹
去年底至今年初,楼价稍為回软。今年1月,财政司司长陈茂波一度在公开活动中表示,可考虑放宽按揭成数让有力还款但欠缺首期的市民上车。不过林郑月娥其后回应时,却表示无此计划,认為放宽按揭要「极度审慎考虑」,又指当时供楼负担比率(供款佔入息)达七成多,担心放宽会令市民供楼负担更大。但几个月之后的当下,林郑就突然宣布按保计划大幅度放宽,九成按揭的上车盘限额更由400万直接翻倍到800万。

 

八十年代后期起香港楼市炽热,不少银行都愿意提供物业市值九成的按揭贷款,但此举对银行体系风险颇高。1991年,政府与银行界达成共识,将银行按揭的上限定為七成,这其后亦成為金融监管政策。推年轻人上/炒车?:警花夹太紧了好爽好会夹换言之,有意置业者,得拿出物业市值三成為首期。

因此在过去一段长时间内,政府倾向收紧按搂,背后涉及对於楼市前景、金融体系稳定的研判。二十年前董建华政府押注全民置业,结果楼市一跌,市民齐变负资產,政府亦要承担严重的政治后果。到近十年,金管局汲取教训,按前金管局总裁陈德霖的说法,确是「有少少阻人发达」,但起码清晰见到监管当局背后的政策理念。

举个例,如果要买一个600万元的单位,按揭六成与八成,首期分别是120万和240万,相差整整一倍。对於上车一族而言,付首期自然难上加难。所以近两年持续有声音提出,政府应考虑放宽按保计划上限。

逆周期目的就是在楼市炽热时期从紧处理楼按贷款,减低楼市泡沫一旦爆破时对金融体系的打击。随后十年间,金管局前后共推出八轮逆周期措施,包括设立30年的贷款年期上限、2015年将银行七成按揭上限调低至六成等。按保计划上,今轮放宽措施前,400万元以下的物业最多可借九成、600万以下最多可借八成,超过600万的物业则不包括在计划内。

更深入的问题是,自楼价十年前爆升以来,金管局先后推出多轮「逆周期」措施,限制过多的楼按借贷,确保金融稳健。今次政府大幅放宽按揭,难免让人觉得反其道而行,并且在另一个层面上,增大本地的资產泡沫,令政府口中「严峻的经济局面」面临更大风险。

但随楼价不断上升,近两年要在市区找一个标準两房单位,400万以下早已「唔使諗」,600万的界线亦已逐渐超过。参考土地註册处2018年9月至2019年9月的住宅成交价数字,300万至500万只佔整体约两成,500万至1,000万才是成交主流,佔比大约在六成左右。

最直接的即时效果一定是鼓励业主放盘时叫价更进取。面临收楼。银行有更大机会「call loan」,到底是什麼驱使政府完全扭转过往一套看法?另外,如果再加上经济不景,政府过往一直担心放宽楼按会导致楼价火上加油,前日林郑放宽楼按消息一传出,二手楼市场也确实出现业主「封盘」或加价的情况。不过风险在於一旦楼市下行,政府此时再放宽借贷让市民买楼,很容易变成负资產。此时再鼓励大批置业能力边缘的人士上车,据市场消息,连累各行各业。就不断吹风指本港经济将会面临下行压力,放宽楼按成数,增速快於GDP本身。

是政府鼓励继续借贷置业。今年第二季家庭负债佔本地GDP比率达到75.5%的高位,无视自己口中的经济下行风险,这亦意味,但放宽楼按客观上已对市场释出信息,準买家变相可以较低的首期入市,市民还款能力受影响,又是否自打嘴巴,风险确实存在,突然放宽楼按,固然短期内可助年轻人上车,又会导致收紧贷款等等一系列连锁效应,而银行体系受到衝击,释放边缘人士的购买力,不论如何,虽然金管局前日否认逆周期措施有变,金管局最新的《半年度报告》已指出,与市民日后的还款能力?但已打破政府长期以来的一贯政策。又会否增加资產泡沫?而政府在今年示威浪潮爆发后,在按保计划下。

根据政府今年上半年经济报告,第二季的供楼负担比率达处於73%,远高於1999年至2018年期间44%的长期平均数。市民可能会心生的疑问是:到底这段期间,林郑「审慎考虑」过些什麼?

回归后,【施政报告】放宽按保800万楼可借九成林郑董建华政府提出七成置业政策目标,推出一系列「帮」人买楼的措施。其中1999年起,政府推出的按揭保险计划,让按揭证券公司為银行承保,承担多於七成按揭的风险,让其向市民再提供多一笔贷款。初时最多可借楼价85%、2000年加码至楼价90%。

特首林郑月娥前日(16日)发表任内第三份施政报告。房屋政策中最惹外界议论的,是放宽按证公司提供的按保计划楼价上限,首次置业人士申请最高九成按揭贷款的楼价上限,将由400万元提升至800万元,而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万元提升至1,000万元。

经歷回归初期楼市泡沫爆破的惨痛教训之后,港府对楼按贷款的管控更趋审慎。2008年金融海啸后,环球量化宽鬆政策导致热钱流窜,连带推高香港楼价。2009年10月,金管局实施第一轮逆周期措施,限制2,000万元以上豪宅按揭成数上限,由七成降至六成。金管局亦於2010年引入了压力测试,规定供款与入息比率上限,收紧楼按。

当然,近日社会政治气氛紧张,尤其青年人对政府极多不满,政府认為置业无望是主因之一。那林郑又是否想通过推更多人置业,让更多青年人成為「有產阶级」,成為「持份者」,短期内减缓怨气?如是,那就不是政策问题、金融问题,而是一个「為派而派」的政治决定了。

按保计划是在银行按揭外,為上车市民提供二按的方式,定位是通过高成数按揭,让市民以较低的首期「上车」。所以放宽九成按揭限制,实质上是将上车盘定义,直接由400万变成800万。但此举儼如「托市」,更令不少人忆起负资產的惨痛回忆。
图片源于网络 本文来源:华商报 不代表本站的观点和立场。【施政报告】放宽按保800万楼可借九成林郑推年轻人上/炒车?:警花夹太紧了好爽好会夹